マンションのオーナー様必見!マンションの外壁塗装をする際のポイントを徹底解説!




マンションの外壁の汚れ、ひび割れが気になる・・・タイルも部分的に浮いてきているし、そろそろ修繕を考えないと・・・とお悩みのオーナー様はマンション修繕の注意点を知っておきたいですよね。


そこで今回は、マンションの外壁塗装における「費用相場・塗り替えのタイミング・塗装の種類」についてご紹介します!是非、修繕の際の参考にしてみてください!



【1】マンションの外壁塗装の費用相場



★戸あたりの費用


外壁塗装の工事費用の相場は一戸あたり12.9〜21.6万円となります。

(国土交通省の調査より)


★㎡あたりの費用


1㎡あたり865〜2,595円となります。


※大規模修繕工事金額⇨直接工事費は含まれません。

(共通仮説費・現場管理費・一般管理費・消費税相当額)


マンションのような大規模修繕工事の場合は外壁塗装だけを行うことはないので、他の修繕工事と同時に行うことが多いです。他の修繕工事を同時に行うことで、足場代などの節約に繋がります。


続いて、国土交通省が実施した大規模修繕工事の工事内訳(工事金額ベース)をご紹介します。




次に、大規模修繕工事金額を見ていきましょう。


★戸あたり


75〜100万円 30.6%

100〜125万円 24.7%

50〜75万円 13.8%


まとめて大規模修繕を実施した場合の費用相場は、約100万円です。


★㎡あたり


10,000〜15,000円 41.4%

5,000〜10,000円 31.8%

15,000〜20,000円 10%


平均13,096円


ここで、1回目の大規模修繕工事の内訳をご紹介します。


①外壁関係 24.0%

②防水関係 22.0%

③仮説工事 19.2%


2回目は給水設備、3回目以降は建具や金物などが多くなる傾向があります。

ぜひ、参考にしてみてください。



【2】マンションの外壁塗装を実施するタイミング



ここでは、塗り替えが必要な5つの症状についてご紹介します!


マンションの修繕を行うには、専門的な診断や判断が必要になります。戸建とは違いオーナー様がご自身で判断するのは難しいです。ですが、専門家に依頼する前にご自身が管理するマンションの現状を把握しておくに越したことはありませんよね。

そこで、ここではマンションの状況を確認する際に参考になるチェックポイント(外壁劣化症状の簡易判定の項目)についてご紹介します!


その① ひびの有無(外壁・柱・梁など)


その② 欠け・剥がれの有無(外壁・柱・梁など)


その③ ひびの有無(バルコニー手摺壁の付け根)


その④ 外壁タイルの状況(浮き・剥がれなど)


その⑤ 雨漏り・上階からの漏水の有無


ここで紹介した5つの症状に一つでも当てはまる場合は、劣化が進んでいる可能性が高いので、専門業者に調査を依頼しましょう。



塗り替えの頻度について


国土交通省は12年に一度は大規模修繕を行うことを推奨しています。大規模修繕工事の実態調査結果を見てみると、1回目は築13〜16年前後に、2回目は築26〜33年前後、3回目以降は築37〜45年前後の時期に実施されています。


ここで示した年数はあくまで目安になります。大切なのは外壁の劣化状況にあわせて判断することです。塗装の種類によっては12年以上経過しても劣化症状が見受けられない場合もあります。


修繕積立金と長期修繕計画について


★修繕積立金とは


大規模修繕を実施する場合は多額の費用が必要になります。1戸あたり100万円前後かかりますので、マンション所有者から修繕工事実施時に一括で徴収することは難しいので、事前に将来的に必要になる修繕工事に掛かる費用を計画的に積立てていく必要があります。

この修繕工事に備えて積立てていく費用は「修繕積立金」と言われています。


【修繕積立金の目安】

※事例に幅があるのでここでは「平均値」と「事例の2/3包含される幅」について記載しています。



★長期修繕計画とは


長期修繕計画は、平成20年6月に国土交通省が公表した「長期修繕計画作成ガイドライン」に則った内容で基本的には分譲事業者から提示されます。



【3】マンション外壁塗装の種類と色選びについて



マンションの外壁塗装の種類を検討する際のポイントは、ランニングコストです。


一般的に言われているのは、耐用年数が短いものほど価格は安く済みます。ただ、その分修繕回数が多くなってしまします。逆に耐用年数が長いものほど塗料の価格は高くなりますが、その分修繕回数が少なく済みます。マンションの築年数も考慮した上で今後のマンションの活用方法なども加味して使用すべき塗料の検討が必要です。


ここでは表を使って塗料の種類をご紹介します。


色選びのポイント


建物の印象を左右する色選びのポイントについてご紹介します。

分譲マンションでは、総会などで色を決めることが多いと思いますが、アパートや事務所ビルではは入居率に直結する色を選んでいきましょう。


そのためには「想定した入居者の年齢層が好む色」を選択することです。若い人を対象にしている場合は明るくてパッとするような色を選んだり、単色ではなく何色かの色を使用してデザイン性を高めた外観にすることをお勧めします。ご年配の方を対象にする場合は、落ち着いた色を選ぶことをお勧めします。



【4】マンションの塗装工事を行う際の注意事項



①塗料の臭い


塗料の種類は大きく分けて「水性形塗料」「溶剤形塗料」の2種類があります。

水性形塗料は臭いが少なく、性能面で見ると溶剤形塗料が優れていると言われますが近年は水性形塗料の性能も上がってきているので、ほとんど差がなくなってきています。塗装工事の臭気はトラブルの原因になることが多いので、事前に居住者へ説明を行い理解を得ることが大切です。


②工事工程


一般的な外壁塗装の工程をご紹介します。


1 足場設置

2 下地補修

3 シーリング打ち替え

4 高圧洗浄

5 養生

6 外壁塗装

7 足場解体


マンションの外壁塗装の期間は50戸未満で1〜2ヶ月50戸以上で2〜3ヶ月ほど掛かります。塗装は下塗り→中塗り→上塗りという工程がありますので、期間だけ見ると長く感じるかもしれませんが、妥当な期間になります。


まとめ


いかがでしかた?


今回はマンションの外壁塗装について、その費用相場や塗り替えのタイミング、塗料の種類、工事期間についてご紹介しました!


以下の5つの症状が見受けられた場合は、専門業者に一度見積りを依頼しましょう。


① ひびの有無(外壁・柱・梁など)
② 欠け・剥がれの有無(外壁・柱・梁など)
③ ひびの有無(バルコニー手摺壁の付け根)
④ 外壁タイルの状況(浮き・剥がれなど)
⑤ 雨漏り・上階からの漏水の有無

塗り替えが必要な場合は、建物の耐用年数や今後の利用方法、修繕費などを総合的に検討した上で、塗料の種類を選ぶのがポイントです。


最後までご覧いただきありがとうございました!


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「著者情報」

 関裕一 

東京都足立区出身 1級外壁・屋根調査士・ドローンパイロット

​株式会社三誠ホームサービス 最高技術責任者

18歳から塗装職人として2.250件以上の施工に携わる。

​塗装業界の歪んだ構造を塗り替えるべく、奇跡の「新時代塗装」倶楽部を主催している。

お家を長く保つアドバイスを、分かりやすくお伝えします。


Reason

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