目 次
株式会社三誠ホームでは、多くのビルやマンション、アパートの屋根工事もおこなっています。
これらのオーナー様は、予算を組んだうえで定期的にメンテナンスをしている方が大半です。
屋根リフォームや屋根修理、屋根塗装などをすることで雨漏りなどのトラブルを防ぐことにもつながります。
ただ、オーナー様の中には定期的なメンテナンスの仕方がわからないとご相談する方もいます。
自然災害などで被害に遭ってから依頼される方も多いですが、このケースでは被害を受けた箇所以外で老朽化している箇所が発見されるケースが多いです。
老朽化を招くとメンテナンス費用が余計にかさんでしまいます。
定期的な点検やメンテナンスをしたほうが費用面でも得をするケースが多いです。
台風などの自然災害が発生してから工事依頼をすると、すでに入居者にも被害を与えているケースも考えられるでしょう。
近年ではSNSで簡単に評判などを拡散できるため、入居者が被害を受けるとSNSで悪い評判が広まってしまう可能性があります。
雨漏りは放置をして直るものではありません。
症状を発見したときにはできるだけ早く修理をする必要があります。
2021年4月には八王子市のアパートで階段が崩れたことで入居者が亡くなるという事故が発生しました。
老朽化を放置することは、人の命まで奪うような事故が発生する可能性があります。
鉄骨階段などは、老朽化によって錆びて腐食してしまうと崩れる可能性があるので、定期的なメンテナンスが必要です。
雨漏りは建物に影響を与えるだけでなく入居者にストレスを与えることもあります
集合住宅やビルなどの建物では、雨漏りが発生しても原因箇所を特定するのが困難となるケースが多いです。
厄介なのは複数の漏水箇所があるケースでしょう。
三誠ホームでは雨漏り診断アドバイザーという資格を有したスタッフが徹底した点検をしますので複雑な侵入経路での雨漏りもしっかりと補修することが可能です。
日本では年々人口が減少し、賃貸住宅での空室率が徐々に増えています。
この傾向によって今の市場は借りて有利な状態です。
なので、入居者が希望するような魅力ある物件でないと入居者がなかなか見つからないのが現状でしょう。
入居者によって希望する物件は異なりますが、共通するのは建物が健全な状態であるということは間違いないでしょう。
外観をきれいにして清潔感のある物件に仕上げたり、防止機能を高めることはとても重要なことです。
希望する条件の物件が多くあれば、最終的に選ぶのは建物の外観という人は多いです。
すでに雨漏りをしていたり共有スペースなどが汚い状態ではやはり魅力的な物件とはいえないでしょう。
魅力ある物件にするためには、まず清潔感のある外観が重要です。
資産価値が高い物件も入居者が魅力的に感じる物件の要素の一つでしょう。
鍵はそのまま放置されているような物件よりも定期的にメンテナンスをおこなっている方が資産価値は高いです。
定期的にメンテナンスをすることはコストがかかるためにどうしても敬遠されがちですが、長期的な観点でのトータルコストで考えればお得となるケースが多いです。
何らかの被害が出てから大規模な修繕をすることになれば、退去率が高まってしまう可能性もあります。
定期的なメンテナンスは退去率の上昇を抑える効果だけでなく、物件の売却の際にも有利になります。
魅力3 生活上で色々メリットがある
リフォームをする際に設備や機器を取り付けることで物件のアピールポイントにもなります。
アピールポイントが増えれば入居者にも魅力的な物件と見えることでしょう。
屋根に遮熱塗料を施した場合には、暑さ対策のリフォームをしたので、光熱費がお得になるというようなアピールの仕方ができます。
きれいな外観は、建物の見た目が良いだけでなく、周辺環境にも良い影響を与えることがあります。
きれいな建物があることで周辺を汚したくないという気持ちが働き、いつも建物周辺がきれいな状態を保つことができます。
清潔感のある周辺環境を保つことで犯罪率も低下して、女性や子供が安心して生活できる場ともなるでしょう。
治安が良いことは入居者が増えるポイントの一つです。
魅力5 オーナーのこだわりや入居者の様子が確認できる
三誠ホームでは、屋根の管理だけでなく、外回りの調査もおこなっていますのでお気軽にご相談ください。
オーナー様は入居者に、「台風や地震などの自然現象が発生しても安心して過ごせる環境を整えるために定期点検をおこないます。」と伝えるだけでオーナー様の信頼も増すことでしょう。
工事の必要性が出てきたときには、入居者に迷惑がかかるのではないかと心配するオーナー様も多いことでしょう。
しかし、リフォームや防水工事では外回りの工事となるため、室内での生活に大きな影響を与えることがほとんどありません。
しっかりと安全を確保することはもちろんのこと、工事中には安全のために誘導などもおこないます。
木造以外の構造についても知っておこう
木造のアパートなら戸建て住宅などと同じような屋根材を使うため、メンテナンスなども同じ方法です。
しかし、マンションやビルなどではRC造・SRC造のケースが大半です。
RC造は鉄筋コンクリートを指し、鉄筋を使って型枠を作ってコンクリートを流し込んだ建物です。
SRC造は鉄骨鉄筋コンクリートを指し、鉄骨を支柱にしてその周りをコンクリートで保護するような建物のことです。
一般的にRC造は1階～5階建ての建物、SRC造は5階建て以上の建物によく使用されています。
減価償却で使う法定耐用年数では木造で22年、RCやSRCで47年です。
耐用年数見ると意外に長いと感じるかもしれませんが、この間メンテナンスは不要という意味ではありません。
コンクリートでも地震などでヒビが入れば、そこから雨水が侵入して劣化の原因になります。
いくら耐用年数が長くても定期的なメンテナンスは必要だと覚えておきましょう。
ベランダや屋上、陸屋根は防水工事が大切
外壁などは人目にもつきやすく確認しやすいことから点検をしたり修繕をするケースは多いです。
しかし、屋上は人目にもつきにくいことから放置しがちな場所です。
屋上はしっかりと防水施工がされていますが、経年劣化によってどうしても雨漏りが発生します。
雨漏りが発生すると雨漏りの原因を調べる必要があるので、入居者に迷惑がかかることもあります。
またこの雨漏りによって部屋の中にまで雨漏りが発生するケースもあるでしょう。
そんな状態にまでなれば、室内の壁紙なども張り替えたりする必要が出てきてしまいます。
定期的な点検や修繕をしておけばこのような事態を起こすことなく、入居者の安全で安心な生活環境を保つことができるでしょう。
太陽光パネルなどの設置前には点検が大切です
マンションやアパート、ビルは一戸建てとは比較にならないほどの大きな屋根があります。
このスペースを有効活用するために太陽光パネルを設置する方は多いです。
ただ、ソーラー発電設備を設置する際には、必ず屋根の点検をすることが大切です。
三誠ホームでは、この設置前の点検も対応していますのでお気軽にご相談ください。
アパートでのメンテナンス施工の事例をご紹介
駅から徒歩15分程度の場所にある築20年前後のアパートです。
1階が駐車場で、2階が賃貸アパートになっています。
3階はオーナー様が生活するスペースです。
数年前に駐車場のメンテナンスをしたとのことで、今回は塗装工事のご依頼です。
屋根はスレートでセメント素材です。
点検したところ、劣化が進み苔や藻が付着している状態でしたが、破損や浮き、反りなどは確認できませんでした。
ただ、浮や反りが発生してしまうと塗装では修理できないので、この状態でのメンテナンスが大切です。
棟板金を見ると、釘が浮いている、シーリングの劣化が確認できるので、補修の必要性があります。
ただ、この状態なら塗装家で十分に改善できると判断しました。
この状態であっても台風などの強風により、板金が落下したり飛散する可能性はあるので注意が必要です。
屋根材の点検後にALCパワーボードの外壁材を確認してみると、手に白い粉が付着するチョーキングの現象が確認できました。
この現象は塗膜の寿命を示していることから塗り替えの時期と判断できます。
共有階段にサビが発生したわけではないですが、錆が発生すると安全性を損ないます。見た目も悪いことから今回の塗装で階段の鉄骨部分の塗装もおこなうことになりました。
耐久性のある塗料を使ってすべてメンテナンスをおこないました
今回の物件では、生活しておられる入居者がいることから工事前の挨拶をしてから施工を開始しました。
足場の設置、塗料などが周辺に飛び散らないようにメッシュシート取り付けています。
また入居者の所有物にはビニールを被せて対応します。
今回使う塗料は、遮熱塗料サーモアイ4F、ピュアアクリル塗料のエラストコートで、どちらもとても耐久性の高い塗料です。
今回のように塗装範囲が広いケースではコストが高くなりますが、次回の塗り替え時期のタイミングのことを考えればコストパフォーマンスは良いでしょう。
まず汚れ落とすために高圧洗浄をおこないます。
塗装は濡れた状態ではできないので、初日の作業はこれで終わりです。
塗装前には、浮いている釘やシーリングの劣化部分、ひび割れなどを補修しておきます。
下地処理が終われば密着性を高めるために下塗り塗装をおこないます。
化粧スレートでは雨漏りが発生しないようにタスペーサーを差し込んでから塗装をおこないます。
下塗りが終われば、中塗り・上塗りをして屋根塗装は終わりです。
屋根は簡単に確認できる場所ではないため、三誠ホームでは作業の様子や完工後の写真を撮って依頼主様に報告をしています。
屋根塗装の次は外壁塗装です。
塗料はとても耐久性の高い塗料を使っているため、それに合わせて耐久性が高いシーリング材を使っています。
工事の期間中は依頼主様や入居者には大きなストレスを与えることになります。
天候によって作業できる場所とできない場所がありますが、手が止まることがないようにうまく調整をして作業を進めていきます。
外壁塗装はその建物の印象に大きく影響を与えます。
色選びでは、シュミレーションをしっかりした上で周辺環境も考慮して選ぶことが大切です。
外壁塗装と同時進行で鉄骨階段の作業もしていきます。
塗膜やさびなどをしっかりと落とした上で錆止塗装をおこなって、その上で希望のカラーで塗装をしていきます。
通路や踏板面は、防水塗料が施されていました。
ただ劣化が進んでいたことから丁寧に取り除いて、形が崩れた箇所は補修をします。
補修をした後は、プライマーで密着性を高めてから防水工事をおこないます。
滑りやすいと感じるときには、防滑塗料・マットへの変更も可能ですので遠慮なくご相談ください。
今回の工事は最後にステップを取り付ければ終了です。
今回の施工によって個性的でありながら流行に乗った仕上がりになりました。
鉄骨の階段は強度が高いのですが、メンテナンスをしなければ大事故が発生する可能性もあります。
今の状態の確認、前回のメンテナンス時期を考慮して、適切なタイミングでメンテナンスをしていきましょう。
ビル雨漏りを補修した際の事例をご紹介
RC造4階建てで築23年のお宅から、1階の室内と階段部分で雨漏りが発生したというご相談を受けました。
RC造・SRC造は木造よりもとても強度が高いのですが、メンテナンスが必要です。
屋上の防水層が劣化すると雨漏りが発生します。
屋上は、日々太陽光や雨風にさらされて劣化しやすいので、定期的な点検が必要な箇所です。
今回ご依頼を頂いたお宅は4階建てです。
4階建てにも関わらず1階の室内で雨漏りが発生していることから、屋上から雨漏りをしている可能性は低いと考えました。
雨漏りが発生している室内は天井から雨水が落ちてくる状態で、天井材も剥がれている所があります。
また雨が入ってくる環境でない通路にも水が溜まっていることがあったそうです。
通路の床面を確認してみるとクラックが発見できました。
雨水は小さなブラックでも侵入してきます。
雨漏りをした部屋の真上の2階にはベランダがありますが、このベランダは長い間メンテナンスがされていないと思いました。
クラックが発生していることからも全面補修必要だと感じる状態です。
ビルやマンションはひどい雨漏りにならないと気づかないケースが多いです。
そのため、気づいた頃には広範囲の補修が必要になり費用もかかってしまうケースがあります。
定期的な点検をして、雨漏りが起きる前にメンテナンスをしておけば少額の費用で済ませることも可能です。
マンションでも防水メンテナンスは重要です
今回のご依頼案件では、2階のベランダが雨漏りの原因だと想定し防水工事をおこなうことになりました。
まずは高圧洗浄によってしっかりと下地部分をきれいにしていきます。
今回の防水工事では凸凹がないような状態にしてスムーズに排水ができるように施工していきます。
クラックを発生していることから樹脂モルタルを塗布してから不陸調整や下地補修もします。
密着性を高めるためにプライマーを塗布して、今回は絶縁工法でウレタン塗膜防水工事をします。
通気緩衝シートを敷き、立ち上がり部分はメッシュシートを貼り、排水溝の所には改修用ドレンを取り付けてから内部までしっかり防水補修をしました。
絶縁工法は、塗膜が膨れたり剥がれたりすることが少ない施工です。
そのため、経年劣化を起こして雨漏りが発生している場合には最適な施工方法です。
ここからはしっかりとした防水層を作るためにウレタン樹脂塗装を塗布していきます。
二層塗りをした後、表面をトップコートによって保護することで工事は終了です。
続いて、通路部分の補修工事もおこないました。
床と壁接合部分をシーリング材で埋めます。
さらにプライマーを塗ることで密着性を高めています。
シーリング材を打設して形を整えてからマスキングテープなどを取り除けば施工終了です。
床と壁の接合部分だけでなく換気フードの周りも補修して、雨水が侵入する可能性を限りなく取り除きました。
ビルやマンションなどメンテナンスをした箇所を見ると、部分的な施工をしてあるケースを見かけることがあります。
部分的な施工でも一時的に症状が改善することがあります。
しかし、雨漏りなどが発生しているケースでは全面的に被害が出ているケースが大半です。
なので、部分的に施工をしても別の箇所から雨漏りが発生して、また部分的に直すを繰り返すことになります。
これではトータルコストがとても高くなるケースが大半です。
一度雨漏りが発生したケースでは、全面的な改修の方が費用面でもお得です。
まとめ
集合住宅などではメンテナンスを怠ることで、空室率を高める原因になったり入居者を危険にさらす環境となります。
大規模なプールやマンションでは、雨漏りが発生しても原因箇所を特定するのが難しいです。この場合では原因と想定できる箇所を一つひとつ時間をかけて解決していく必要があります。
人口が減っている日本では入居者の希望を満たすような物件にする必要があります。そのためには定期的なメンテナンスは重要です。
どのような建物でも定期的なメンテナンスは必要です。放置をすると大規模な工事が必要な状態になって費用もかさんでしまいます。定期的なメンテナンスや修繕することで費用面でもお得になるでしょう。
必見！プロが教える外壁塗装の見積書の見方と選び方！
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「著者情報」
関裕一
東京都足立区出身 １級外壁・屋根調査士・ドローンパイロット
サンセイホーム（株式会社三誠ホームサービス） 最高技術責任者
１８歳から塗装職人として2.250件以上の施工に携わる。
塗装業界の歪んだ構造を塗り替えるべく、奇跡の「新時代塗装」倶楽部を主催している。
お家を長く保つアドバイスを、分かりやすくお伝えします。
