足立区でも多くの施工実績がある、サンセイホーム（株式会社三誠ホームサービス）の屋根プロ110番。
今回は、アパート・マンションのメンテナンスについて徹底解説します。
足立区は、東京都の北東部に位置しています。
交通アクセスの利便性は抜群、スーパーなども多く、生活環境も良好な暮らしやすい街です。
ターミナル駅でもある北千住は、かつて宿場町として栄えた歴史のある街ですが、現在は大型商業施設や多くの飲食店で賑わっています。
荒川河川敷でおこなわれる”足立の花火大会”は、夏の人気イベント。
1万発以上の花火が、夏の夜空を彩ります。
それでは、国土交通大臣認定リフォーム事業者の屋根プロ110番がご紹介する、”アパート・マンションのメンテナンスについて”くわしく見ていきましょう。
足立区でアパート・マンションのメンテナンスを検討している方、必見です。
目 次
屋根プロ110番では、ビルやアパート、マンションのメンテナンスも数多くおこなっています。
メンテナンスとは、屋根など外回りのリフォームや修繕、塗装などです。
メンテナンスにより、雨漏りなどのトラブルを防ぎます
定期的にメンテナンスをおこなうことで、建物を長く美しく維持できます。
ですが、どういったメンテナンスをおこなえばいいかわからない、というオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際に被害が起きてからの屋根工事のご依頼も多く承ります。
台風などの自然災害によって起こる損傷では、建物自体の老朽化により引き起こされるケースも少なくありません。
老朽化した建物ですと、補修工事のコストも高額になります。
計画的にメンテナンスをおこなうほうが、コスト的にもメリットが大きいと言えます。
被害を受けてからの修繕工事では、入居者様が被害が受けていることもあります。
悪い口コミが広がってしまっては、その後にも影響を及ぼしかねません。
SNSなどで拡散されてしまうことも…。
雨漏りは、放置しておけばどんどん広がってしまいます。
雨漏りを見つけたら、早急に雨漏り修理をおこなってください。
鉄骨は老朽化すると、錆びが発生します。
錆びることによって、腐食してしまいます。
腐食した鉄骨階段は崩れてしまうかもしれず、大変危険です。
2021年八王子市のアパートの腐食した鉄骨階段が崩れ、入居者の方が落下するという事故がありました。
老朽化した建物を放置することは、人の命にも関わる危険性があるのです。
アパートやマンション、ビルなどの大きな建物では、雨漏りしている箇所を特定することが難しく、特に雨漏りが複数箇所で発生しているとさらに難しくなります。
そんな場合も、屋根プロ110番におまかせください。
スタッフは、雨漏り診断アドバイザーの資格を持った専門家です。
散水試験や赤外線カメラによる撮影など、専門的で徹底した調査で、雨漏り箇所も特定し、しっかりと雨漏り修理をおこないます。
人口減少が進む日本、賃貸住宅市場では、空室率が増えつつあります。
借り手に有利な現状の中、入居者様のニーズに応えるような物件が求められます。
入居者様のニーズとして挙げられるのは、快適な住環境ではないでしょうか。
建物の状態は健全で美しく、防水など機能面での充実も大切です。
入居者様にとって、魅力的な建物とはどんなものでしょうか。
希望する条件をクリアしたら、建物の外観で決定するという方も多いようです。
建物の外観は、やはり重要ですね。
外観が古びてたり、階段や廊下などの共用スペースが老朽化が目立ったり汚れていたりすると敬遠されてしまいます。
清潔感のある外観の建物のほうが、好印象を与えるでしょう。
資産価値が高いということも、魅力のある物件の条件です。
定期的なメンテナンスにより、資産価値を維持しているからです。
メンテナンスを怠り、被害が出てしまってから修繕をおこなうことになれば、退去されてしまうかもしれません。
定期的なメンテナンスはコストがかかりますが、高い資産価値を維持できれば、入居者様の満足度も高く、長い目でみればコスパはいいといえるでしょう。
将来的に建物を売却をするときにも有利です。
建物のメンテナンスだけでなく、新たな設備を取り入れることも効果的です。
例えば、屋根塗装において、遮熱塗料を使用すれば、温度上昇を抑えることが出来るので光熱費の削減にもつながります。
入居者様にも、アピールできるのではないでしょうか。
美しく整備された建物は、周辺の環境にも影響します。
清掃が行き届いた環境は、治安もよくなります。
きれいな外観の建物のまわりは汚したくないものです。
結果的に、きれいな街並みを保つことにつながるでしょう。
女性や子どもが安心して暮らせる環境は、入居者様にとって魅力になることは間違いありません。
屋根プロ110番では、屋根のメンテナンスだけではなく、建物周りの点検もおこないます。
安心して生活できる環境を整えるための定期点検は、オーナー様だけでなく入居者様にとっても安心していただけるのではないでしょうか。
建物のメンテナンス工事をおこなう際に、入居者様に迷惑をかけてしまうかもしれないと不安に思われるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
メンテナンス工事は、屋根や外壁など建物の外でおこなわれるため室内で作業することはほぼありませんので、工事中もお部屋で過ごしていただけます。
もちろん工事中は、安全を最優先に工事を進めてまいります。
駐車場の誘導などもおこないますので、工事中も安心しておまかせください。
建物の構造によって、メンテナンス方法も違います
建物の構造によって、メンテナンスの方法も変わってきます。
木造のアパートでしたら、一般の戸建て住宅と同じ屋根材を使用しているため、メンテナンスも戸建て住宅と同じです。
一方で、マンションやビルは、ほとんどがRC造・SRC造となっています。
RC造・SRC造についてご紹介しましょう。
RC造＝鉄筋コンクリート：鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたもの。
主に1階～5階建ての低層階の建物に使われる工法。
SRC造＝鉄骨鉄筋コンクリート：鉄筋を組み、コンクリートを打ち込んだもの。
主に5階建て以上の高層の建物に使われる工法。
木造より耐用年数が長いRC造・SRC造でも、劣化してコンクリートにひびが入れば、雨水が入り込み雨漏りの原因ともなります。
状況に応じてのメンテナンスは欠かせません。
適切なメンテナンスをおこなうことで、耐用年数が維持されます。
外壁は目視できるので、劣化も発見しやすいですね。
一方で、屋根は見えない部分なので劣化も発見しにくくなります。
見えない場所では、放置してしまうことも…。
屋根は防水加工が施されていますが、長年の紫外線や風雨により劣化します。
放置してしまうと防水機能が失われ、雨漏りにも繋がります。
雨漏りが発生した際には、雨漏り箇所の特定をしなければなりません。
室内の点検など、入居者様にご迷惑をおかけすることにもなります。
雨漏りが部屋に及べば、室内のクロス張替えなどの工事も必要です。
定期的なメンテナンスをおこなうことで、建物への被害を防ぐことにもつながり、入居者様にも安心していただけるでしょう。
アパートやマンション、ビルの屋根面積は大きいので、スペースを有効活用するために太陽光パネルを設置されることも多いようです。
ソーラー発電設備を設置する屋上では、屋根点検することは必須です。
屋根プロ110番では、ソーラー発電設備の設置前の点検も承っておりますので、太陽光パネル設置を検討されている場合はお気軽にご相談ください。
屋根プロ110番が施工した、アパートメンテナンスの事例をご紹介します。
施工内容築年数 20年
1階 駐車場（数年前にメンテナンス済み）
2階 賃貸アパート
3階 オーナー居住
工事内容 塗装工事
使用塗料 遮熱塗料サーモアイ4F・ピュアアクリル塗料のエラストコート
まずは、屋根の状態を点検します。
こちらのアパートは、セメント素材のスレート屋根です。
点検した結果は、コケや藻が発生し劣化していましたが、屋根自体に浮きや反りなどの損傷はありませんでした。
もし屋根に損傷があれば塗装しても、屋根の修繕はできなくなります。
そうなる前のメンテナンスが大切ですね。
今回のメンテナンスでは、塗装工事をおこないます。
つづいて、棟板金を点検します。
棟板金は釘が浮いており、シーリングも劣化していました。
劣化を放置すると、台風や地震などで棟板金が落下してしまう危険性もあります。
今回は、棟板金の補修もおこないます。
屋根のあとは、外壁の点検です。
外壁材は、ALCパワーボードでした。
外壁を触ってみると、手に白い粉が付着しました。
これはチョーキング現象といい、外壁材が劣化しているサインです。
塗装メンテナンスの時期といえるでしょう。
つぎに、共用階段の点検です。
鉄骨の階段は、劣化すると錆が発生します。
錆が発生した階段は、腐食し崩れる可能性があるので、非常に危険です。
鉄骨部分は腐食していませんでしたが、塗膜の痛みによる錆びが発生していました。
今回のメンテナンスで、鉄骨部分の塗装もおこないます。
今回の工事では、入居者様がいらっしゃいましたので、工事前にご挨拶と工事内容についての説明をおこなってから作業に取り掛かります。
足場を設置し、塗料の飛び散りを防ぐためのメッシュシートを取り付けます。
入居者様の自動車やバイクは、ビニールで養生しました。
いよいよ塗装工事に入ります。
今回の塗装で使用した塗料は、遮熱塗料サーモアイ4Fとピュアアクリル塗料のエラストコートで、
耐久性に優れているのが特徴です。
アパートなので塗装範囲が広くコストはかかりますが、以降の塗装メンテナンスの間隔も長くなりますので、コスパの良さも魅力のおすすめの塗料です。
塗装の前に、屋根の洗浄です。
高圧洗浄で、しっかり汚れを取り除きます。
屋根が濡れた状態では塗装できませんので、屋根材をしっかり乾燥させることが大切です。
そしてひび割れや浮いている釘、劣化したシーリングなどの補修をします。
下地処理の後は、下塗り塗装です。
下塗り塗装をおこなうことで、塗料の密着性を高めることができます。
スレート屋根は、雨漏りしないようにタスペーサーを差し込みました。
下塗りのあと、中塗り、上塗りをしていきます。
丁寧に塗り重ね、屋根の塗装は完了です。
屋根は、お客様が目視で確認できませんよね。
屋根プロ110番では、作業中の様子や施工後の屋根の状態を撮影し、お客様に確認いただいていますのでご安心ください。
つづいて外壁塗装です。
使用した塗料は耐久性に優れているため、シーリング材も同様に、高耐久のものを使用します。
外壁塗装の後は、軒天・雨樋など細かい箇所の塗装をおこないます。
ところで、外壁の塗装によって建物の印象も変わるので、塗料のカラー選びも大切です。
屋根プロ110番では、工事前のお打ち合わせで塗料のシミュレーションをご覧いただきます。
周辺の街並みとも調和するような、最適な色選びをご提案いたします。
共用階段の塗装です。
まずは、鉄骨部分の錆びを落とします。
錆止めの塗装のあとに、仕上げ塗装をおこないます。
防水加工がされていた共用部分の通路や踏板面は、劣化が見られました。
塗膜の膨れや剥がれを取り除き、補修していきます。
補修後は、密着性を高めるためプライマーを塗ります。
そして防水工事です。
共用通路や階段が滑りやすい場合は、防滑塗料やマットに変更することもできますので、ご希望をお伝えくださいませ。
最後にステップを取り付けて、今回の工事はすべて完了です。
今回の塗装工事では、トレンドを意識した塗装に仕上がりました。
オーナー様にも、大変気に入っていただけました。
工事中は、ご依頼者様や入居者様に、ご不便をおかけすることもあるかもしれません。
天候によって、工事をお休みさせていただくこともあります。
そんなときも、工事内容を調整しながら、なるべくスムーズに工事を進めてまいります。
鉄骨の階段は強度に優れているのが特徴ですが、劣化すると錆が発生してしまいます。
錆びて腐食した鉄骨は強度が落ち、上り下りの際に抜け落ちてしまう危険もあります。
命に関わる大事故に繋がりかねませんので、しっかりと塗装メンテナンスをおこなうことをおすすめします。
屋根プロ110番は、これまでのメンテナンスの状況、しっかりとした点検で現在の建物の状態を把握し、メンテナンスの最適な時期をご案内いたします。
雨漏りが発生したビルの補修工事の事例をご紹介します。
施工内容構造 RC造4階建て
築数 23年
雨漏りの状況 1階の室内・階段部分の雨漏り
RC造・SRC造は、木造よりも強度が高く長持ちする構造ですが、もちろんメンテナンスは必要です。
とくに屋上は毎日、紫外線や風雨のダメージを受けています。
防水加工してありますが、メンテナンスしないと劣化し雨漏りの原因ともなるので、定期的に点検することが必須です。
まずは点検で、建物をしっかり調査します。
今回ご依頼いただいた建物は4階建てですが、雨漏りしているのは1階の室内ということで、屋上からの雨漏りではないといえるでしょう。
雨漏り箇所は、天井から雨水が落ちている状態でした。
天井も剥がれています。
雨にさらされていない通路にも、水が溜まることがあったそうです。
その箇所には、クラックができていました。
雨水はたとえ小さなクラックでも入り込んでくるので、早急にクラックの補修をしなければなりません。
雨漏りしているお部屋の真上は、ベランダでした。
ベランダはメンテナンスされていない状態でしたので、全面的な補修が必要です。
ビルやマンションなどの建物は、大きな雨漏りにならないと気づかれないことが多いようです。
雨漏りが広がってしまったら、大規模な修繕工事になり高額なコストがかかります。
定期的なメンテナンスをおこなうことで、雨漏りなどのトラブルも早めに発見できます。
1階の室内の雨漏りは、2階ベランダの劣化が原因だと思われます。
ですので、ベランダ部分の防水工事をおこないました。
防水工事の前の下地処理からおこないます。
高圧洗浄で、しっかりとベランダの汚れを取り除きます。
↓
クラック補修をおこない、凹凸をなくしスムーズに排水できるようにします。
↓
樹脂モルタルを塗ってから、不陸調整・下地補修します。
下地が完了したら、プライマーを塗り密着性を高めてから、絶縁工法でウレタン塗膜防水工事をおこないます。
絶縁工法は、塗膜が膨れたり剥がれたりすることが少ない工法です。
そのため、劣化し雨漏りしている箇所の防水工事には有効です。
下地と防水層の間に、通気緩衝シートを敷きます。
立ち上がり部分には、メッシュシートを貼ります。
排水口部分は、改修用ドレンを取り付け、内部までしっかり防水補修しました。
そして、ベランダ全体にウレタン樹脂塗装をし、しっかりと防水層を作ります。
2層塗りし、表面をトップコートで保護して、防水工事の完了です。
つづいて、通路部分の防水工事です。
まずは、プライマーを塗り、密着性を高めます。
床と接合部分にシーリング材を打設して、形を整えます。
換気フード周りも同様に補修します。
これで、雨水が入り込むのを防ぐことができました。
雨漏りの補修工事の完了です。
ビルやマンションにメンテナンスにおいて、部分的な補修のみがされていることもあります。
部分的な補修は一時的なものですので、補修を繰り返しても根本的な解決にはなりません。
雨漏りなどの被害が出ている場合は、建物全体の修繕を考慮しなければなりません。
定期的なメンテナンスをおこなうことで、雨漏りの早期発見にも繋がり、建物を長持ちさせることができます。
まとめ
いかがでしたか。
アパートやビル、マンションのメンテナンスについてご紹介してきました。
■メンテナンスされていない建物は、入居率にも影響します。
■入居者様に選んでいただける魅力的な物件にするためにも、しっかりメンテナンスをおこなうことが大切です。
■大きな建物は、雨漏り箇所を特定するのが困難です。
しっかりと点検し、丁寧なメンテナンスをおこなうことが大切です。
■メンテナンスすることなく劣化を放置してしまうと、のちのち大規模な修繕工事が必要となりコストも高額になります。
長い目でみると、定期的なメンテナンスをおこなうほうがコストパフォーマンスが高いといえるでしょう。
最後までご覧いただきありがとうございました。
必見！プロが教える外壁塗装の見積書の見方と選び方！
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「著者情報」
関裕一
東京都足立区出身 １級外壁・屋根調査士・ドローンパイロット
サンセイホーム（株式会社三誠ホームサービス） 最高技術責任者
１８歳から塗装職人として2.250件以上の施工に携わる。
塗装業界の歪んだ構造を塗り替えるべく、奇跡の「新時代塗装」倶楽部を主催している。
お家を長く保つアドバイスを、分かりやすくお伝えします。
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