足立区は、東京23区の中でもっとも北に位置し、「暮らしやすい」と人気がある地域です。
交通網が充実していますし、複数の新キャンパスも開設されています。
交通の利便性が良いだけでなく、買い物がしやすい、公園が多いなども人気の理由となっているようです。
東綾瀬公園には野球場やテニスコートがあるので、休日にはスポーツを楽しむこともできます。
北千住は賑わいがありますし、西新井では昔ながらの風情も楽しめます。
そんな足立区で、なかなか空室が埋まらないと悩む、アパートやマンションのオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
以前なら引越し前になればすぐに空室が埋まっていたのに、今では数か月経過しても空室が埋まらず、これでは家賃を下げるしかないと悩む方もいるかもしれません。
そんなオーナー様に向けて、外壁塗装で入居率を高める方法を解説していきます。
外壁塗装や外壁のリフォームをお考えの方は、地域ナンバーワン実績、国土交通大臣認定リフォーム事業者のサンセイホーム（株式会社三誠ホームサービス）のヌリプロ１１０番までご連絡ください。
工事に関する疑問や不安に対するご相談にも対応しておりますので、お気軽にご連絡していただければと思います。
目 次
なぜ空室が発生するのか
空室で悩むオーナー様は、常になぜ空室が埋まらないのかと原因を追究していることでしょう。
この原因は単純なものではなく、さまざまな原因が絡み合って発生しています。
まず原因としてあげられるのが借り手の減少です。
日本ではどんどん人口が減少し続けていることから、賃貸物件の需要も必然的に低下してくることになります。
また物件の見た目も、とても重要です。
明らかに古いと感じるような外観の物件では、魅力が半減してしまいます。
外観だけでなく、住宅設備が古いと物件の魅力に大きな影響を与えますし、現代では気密性や高断熱の物件は当たり前だと考えている借り手が大半です。
以前は部屋の広さによって、家賃の価格を決めるのが当たり前でしたが、現代では世帯あたりの人数が減少しているために、広いから家賃が高いという設定では借り手に結びつかないケースも多くあります。
部屋の広さによる家賃設定だけでなく、光熱費が抑えられるような設備も重要です。
プロパンガスを使用しているアパートも多いですが、都市ガスと比較するとプロパンガスは割高なので、光熱費も高くなってしまうため、借り手のニーズに適していない物件と判断されてしまいます。
このようにさまざまな原因によって空室が発生します。
外壁リフォームで入居率を高めて利回りも改善
入居率をアップさせるための方法として、おすすめなのが外壁リフォームです。
今まで部屋を借りていた方が退去すると、室内のクリーニングだけでなく、設備の交換などのリフォームをすることはよくあるのですが、建物の外壁は手付かずというケースが多いです。
これでは、建物の外観が徐々に古くなり、外観を見ただけで借りたくないと思うケースも増えてしまうでしょう。
内装だけでなく外装のリフォームも、入居率を高めるにはとても重要です。
外壁リフォームをすると物件のイメージアップになるので、空室率が低下して入居率はアップし、そして利回りも高まります。
本当にそんな上手くいくのかと思う方も多いでしょうが、新築の入居率はとても高いのに、数十年も経てば入居率はとても低下することはよくご存知のことでしょう。
これはリフォームでも同じで、外壁リフォームをすることで借り手が新築のように感じて、入居率が急激に高まることもあります。
これは外壁リフォームによって、利回りや収益力は新築直後のような状態へと戻る可能性があることも示しています。
利回りの計算方法を紹介しますので確認してみましょう。
【新築直後の利回りの計算式】
年間収入総額（満室時の総賃貸料×入居率高）÷物件価額
【十数年後の利回り】
年間収入総額（満室時の総賃貸料×入居率低）÷物件価額
外壁リフォームのメリットをご紹介
見た目がきれいになるので印象が良くなる
メンテナンスによって資産価値が向上する
修繕費として計上できるので税金対策になる
高性能な塗料で物件の付加価値が向上する
建物がきれいになれば住民の美意識も高まって生活環境が向上する
カラーリングによっては物件のイメージも大きく変えられる
外壁リフォームをすることによって上記のようなメリットがあげられるでしょう。
近年使用される塗料にはさまざまな性能があり、高性能な塗料を使用することで、塗装をするだけで建物の付加価値を高めることが可能です。
遮熱や断熱の高い塗料を使えば、夏は涼しく過ごせ、冬には暖かく過ごせる物件にすることもできます。
この外壁塗装によって、快適な環境を手に入れられるだけでなく、光熱費を抑えることにもつながるでしょう。
都市部では、省エネ効果を発揮するリフォームに関しては補助金の対象となることもあります。
都市部ではヒートアイランド現象などの問題を抱えているため、断熱や遮熱などのリフォームへの補助金に積極的な自治体は多いです。
高性能な塗料での塗り替えを考えているオーナー様は、各自治体に確認してみると良いでしょう。
工事中でも通常通りの生活ができます
外壁リフォームのメリットはわかったけど、入居者に迷惑がかかるのではないかと不安を感じているオーナー様もいるかと思います。
たしかに、通路の歩行制限や洗濯物を外に干せないなどの不便さは多少生じることになるでしょう。
しかし弊社では、通行や駐車場などへの誘導などはしっかりと対応しますので、安心してお任せいただければと思います。
もちろん、入居者様一人ひとりに対して、書面でのお知らせ、丁寧な挨拶や工事内容の説明もしっかりとおこないますので安心してお任せください。
必見！プロが教える外壁塗装の見積書の見方と選び方！
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「著者情報」
関裕一
東京都足立区出身 １級外壁・屋根調査士・ドローンパイロット
サンセイホーム（株式会社三誠ホームサービス） 最高技術責任者
１８歳から塗装職人として2.250件以上の施工に携わる。
塗装業界の歪んだ構造を塗り替えるべく、奇跡の「新時代塗装」倶楽部を主催している。
お家を長く保つアドバイスを、分かりやすくお伝えします。
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