目 次
入居率の低下に悩んでいる賃貸オーナー様へ
「春や秋の引っ越しシーズン、敷金を引き上げても空き室はすぐ埋まっていた。
でもそれは以前の話。
現在は半年以上空き室のまま、ということも日常茶飯事になってしまった。
空き室をなくすには、もう家賃を下げるしかないのだろうか。」
このようなお悩みを抱えている、賃貸物件のオーナー様も多いようです。
空き室が埋まらない原因とは？
人口減少により、借り手も減少
日本では、人口が減少し続けています。
そして、アパートやマンションなど賃貸物件の空き室率が上昇しています。
人口減少するということは、人間にとっての「衣食住」の量的なニーズも当然下がってくるものです。
建物の見た目も大切
統計では、日本の住宅は30年が寿命と言われています。
ヨーロッパのように、築300年という住宅はありません。
時代の移り変わりとともに、住環境も変わってきました。
令和の現代では、充実した空調装置や住宅設備はもちろん、高気密・高断熱の住宅が当たり前です。
そういった住環境が多くなっていく中で、古びた物件に人気が出ないのは当然かもしれません。
広い部屋＝高い家賃ではない
古くても間取りが広い物件なら、家賃が高くても大丈夫と思っていませんか？
立地にもよりますが、広さは家賃を高く設定する基準にはなりません。
現代では、世帯人数も少なくなっていますし、部屋の数もそんなに必要ありません。
衣裳ダンスや本棚などの大きな家具も、昔ほどは持っている人も多くないようです。
テレビも薄型になり、スペースをとりません。
都心では地価＝広さ＝家賃といえるかもしれません。
ですが、郊外では、広さが無駄になってしまい、家賃が高いことで避けられる要因につながりかねません。
高まる借り手のニーズ
家賃は広さで決められないと申し上げましたが、借り手のニーズは高まり続けています。
地域によって違いますが、アパートはプロパンガスを利用していることが多いようです。
プロパンガスは、都市ガスよりも割高になっています。
古い建物（高気密・高断熱ではない）の広いお部屋で、プロパンガスを利用するとなれば、光熱費も当然高くなります。
居住人数に合わせた広さの間取りと、高気密・高断熱に優れた新しい物件のほうが、家賃が高くても、借り手のニーズには応えているのです。
築年数は同じくらいでも、戸建て住宅は都市ガス、アパートはプロパンガスという地区もあります。
アパートの入居者の多くは、なぜプロパンガスなのかと思われるでしょう。
大家としては「プロパンガスは地震などの災害でも使うことができる。ライフライン確保のため。」という理由を挙げるかもしれません。
ですが、これは鵜呑みにできません。
現在のプロパンガスは大半が、ガス漏れなどの異常を防ぐため、電気で制御されているからです。
地震などの大きな揺れを検知すると、火災やガス漏れを防ぐため、自動的に詮が閉じられます。
昔はこういったシステムではなかったので、地震があってもガスを使用することができました。
今のシステムでは、電気が復旧しなければプロパンガスも使うことはできません。
アパートにプロパンガスを利用しているアパートが多い理由として、その地域のプロパンガス会社の営業戦略が挙げられます。
アパートの建築現場に、プロパンガス会社のセールスマンが営業に訪れます。
「ガス会社はお決まりですか。当社と契約していただければ給湯器とエアコンをお安く設置するサービスを今やっています。」
そして、
「保証期限が過ぎて故障しても、またお安く交換できますよ」という、セールストークが続きます。
アパートを建てて、これからローンの支払いがあるオーナー様は、
「アパート○室に給湯器とエアコンは○台必要。今このガス会社と契約すれば×円もコストダウンできる」
かなり、魅力的なオファーに聞こえるはずです。
では実際には、どのくらい安いのでしょうか。
あるアパートのオーナー様は「風呂の給湯器は多少割安感があっただけだったが、エアコンは無料で設置してくれた」とおっしゃっていました。
プロパンガス会社からすれば、契約をしてしまえばアパートがある限り、プロパンガスの独占的な契約が続きます。
設備機器のサービスを初期投資としても、しっかり元は取れるわけです。
アパートにプロパンガスが多い一因をご紹介しました。
空き室をなくし入居率アップにつながる解決策
家賃の値下げで起こるデフレスパイラル
「空室があるよりはいいから、家賃を下げて、入居者を増やそう。」という考え方は、おすすめする解決策ではありません。
入居率を上げるために、周辺地域の家賃相場より家賃を下げるというやり方は、他の物件でもすぐ応じることができます。
せっかく家賃を下げても、周辺のライバル物件も家賃を下げれば、価格の優位性がなくなってしまいます。
そして空き室は埋まらず、悪循環になってしまうでしょう。
これが、家賃をめぐるデフレスパイラルです。
入居率を上げるには、外装リフォームが正解！
部屋の退去があると、その都度室内のクリーニング・クロスや床の張り替え・設備の交換などのリフォームがおこなわれます。
空間を有効利用するため、クローゼットなどの収納スペースをつくるなど、現代のニーズに合わせたリフォームをおこなっているオーナー様も多いのではないでしょうか。
そのような室内リフォームを行ったお部屋の室内はキレイで、借り手のニーズにも合っているでしょう。
一方で、建物の外観はどうでしょうか。
建物の見た目は、大変重要です。
古びた外観ですと、それだけでテンションが下がります。
室内を見る前に「ここには住みたくない」と思われてしまうかもしれません。
モダンな雰囲気、明るい印象など好みは人によって違いますが、共通して言えるのは清潔感です。
清掃の行き届いた清潔感のある外観であることは、必須と言えるかもしれません。
外装リフォームで空き室をなくし入居率を上げれば、利回りもアップ
賃貸物件のオーナー様は、入居率アップにともなう、利回りのアップを重要視していると思います。
築年数の浅い物件は表面利回り（グロス）に近い収益がありますが、築年数が経てば経つほど空き室率も増加し、実質利回り（ネット）は下降します。
入居率をアップし空き室率を低下、収益と利回りを回復させるのに、外壁塗装というリフォーム工事は有効です。
古くなった建物は、外壁塗装で生まれ変わります。
イメージも全く変わります。
建物の原状回復を目的とした外壁塗装・屋根塗装などは修繕費として、必要経費に計上が可能なので、税金面から考えても有益ではないでしょうか。
ここで、利回りの計算式をチェックしておきましょう。
新築直後の利回り＝年間収入総額（満室時の総賃貸料× 入居率高）÷ 物件価額
十数年後の利回り＝年間収入総額（満室時の総賃貸料× 入居率低）÷ 物件価額
外装リフォームのメリット
キレイな見た目で好印象を与える
賃貸物件の価値を構成しているのは、建物の立地や周辺環境、交通機関や近隣の生活利便性などです。
これらによって賃貸物件の価値は決まるわけですが、同じ条件で同じ家賃ならよりキレイな建物を選ぶ人が多いでしょう。
階段や手摺りが錆びている・外壁のチョーキングが酷いというのは、もってのほかです。
「服に錆が付いてしまいそう」「触りたくない」と思われたら、快適な生活を求める借り手には、まず入居してもらえません。
これらの問題は、外壁塗装リフォームをおこなうことで解決できます。
定期的なメンテナンスで資産価値を高める
快適な住環境を有する建物の資産価値は、当然高くなります。
多少家賃を高めに設定しても入居率はキープでき、空き室が多くなることも防げます。
定期的に外壁塗装がおこなわれ、錆やチョーキングももちろん無し、美しい外観の物件と
建てたときからなにもメンテナンスをしていない物件でしたら、選ばれるのはおのずと決まってきます。
定期的にメンテナンスすることで外観の美しさを維持していれば、家賃も下げる必要はなくなります。
もし、建物を売却することになっても有利になります。
減価償却間近でも、手入れが行き届いている建物とそうでない建物では違います。
外観を保つのにお金を掛けていない建物は資産価値が下がり、買いたたかれてしまうでしょう。
税金の優遇先ほども申し上げましたが、建物の原状回復を目的とした外壁塗装、屋根塗装などは修繕費として、必要経費に計上が可能です。
バルコニーや陸屋根の防水工事・シーリングの打ち替えなども対象になります。
塗装の場合、それまでの一般的な塗料から、耐用年数が長い塗料や遮熱・断熱効果のある塗料での塗り替えるとします。
その結果、資産価値が上がったと判断されれば一般的な塗料の金額が修繕費となり、差額は資本的支出として減価償却の対象になります。
また、中小企業者などが資本的支出（減価償却資産）として設備を購入したら、1点30万円未満で総額300万円を上限として、必要経費にすることが可能になります。
高性能な塗料を使用することで、建物の付加価値が上がる
最近の塗料の性能をご存じですか。
遮熱塗料や断熱塗料を使用すれば、塗装をおこなうだけで、夏は涼しく、冬は暖かく過ごせます。
このような塗り替えは入居者にとっても、快適に過ごせるだけでなく、光熱費の削減といったメリットもあります。
高機能塗料を使用していることで、環境にも配慮しているというイメージアップにも繋がるでしょう。
環境に配慮したリフォームは補助金の対象ヒートアイランド現象などの環境問題を抱える都市部では、省エネ効果のあるリフォームを推進しています。
遮熱・断熱のリフォームは補助金の対象になります。
詳しくは各自治体へお問い合わせください。
～ヒートアイランド現象とは～
都市部の気温が、その周辺の地域より高温になる現象。
コンクリートやアスファルトが熱をため込み、なかなか冷めない。
熱がこもった状態になり、夜になっても温度が下がりにくいので熱帯夜などを引き起こす。
手入れが行き届いた建物は、住環境の向上につながる
環境美化に努めている地域は犯罪率も低く、住みやすい街になります。
きれいに掃除された道に、ポイ捨てする人はあまりいません。
しかし道のあちこちにゴミが落ちていれば、捨ててもいいかという考えが起こるかもしれません。
清掃がしっかりとされているアパートやマンションは、建物の周辺も清潔に保たれていることが多いのです。
ゴミ集積所も、整然としており、ルールもきちんと守られることで、トラブルも少なくなります。
管理が行き届いている物件なら、女性の一人暮らしやファミリー層も安心して生活できますね。
カラーリングで物件のイメージも変わる
オーナー様が所有されている物件は、どのような入居者層でしょうか。
物件の外壁を入居者層に合わせたカラーにすることも効果的です。
男性受けの良いダークでシックなカラー、女性受けの良いソフトで上品なカラー、子育て世代のファミリー層なら落ち着いた色合いなど、入居者層やその街の雰囲気に合うカラー使いがおすすめです。
当社のカラーシミュレーションでは、塗り替え後の物件のイメージをご覧いただけますので是非、ご活用くださいませ。
外装リフォームを検討しているオーナー様にお伝えしたいこと
工事中も普段どおり生活していただけます
外壁リフォーム工事では、外周りの工事になるため、屋内での作業はほぼありません。
入居者様は普段どおりの生活を送っていただけます。
ただし、周辺通路の歩行制限や洗濯物が外に干せないなど、工事中に多少の不便は生じます。
通行はもちろん、駐車場への誘導など、弊社でしっかりと対応いたしますので、安心してお任せください。
入居者様への配慮も忘れません
平成26年1月、東京都内の集合住宅で一酸化炭素中毒で病院に搬送されるという事故が発生しました。
「外壁塗装が行われており、養生されていた」、「ベランダにはRF式給湯器（屋外設置型給湯器）が設置されていた」ことと、
事故が発生したのが夕方だったこともあり、給湯器の不完全燃焼により、一酸化炭素が発生したのではないかと言われています。
このような事故を絶対に起こしてはなりません。
入居者様には事前にしっかりとご挨拶に伺い、丁寧に工事内容の説明もおこないます。
また、書面のお知らせもしっかりしてまいります。
必見！プロが教える外壁塗装の見積書の見方と選び方！
LINE公式アカウントからもご依頼頂けます！！
「著者情報」
関裕一
東京都足立区出身 １級外壁・屋根調査士・ドローンパイロット
サンセイホーム（株式会社三誠ホームサービス） 最高技術責任者
１８歳から塗装職人として2.250件以上の施工に携わる。
塗装業界の歪んだ構造を塗り替えるべく、奇跡の「新時代塗装」倶楽部を主催している。
お家を長く保つアドバイスを、分かりやすくお伝えします。
.png)
.png)
.png)
.png)
Comments